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在房地产市场整体处在深度调整阶段，部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场率先得到修复。在此背景下，房地产企业在发展中稳住基本盘，继续强调聚焦和深耕，在市场韧性强、深耕程度高的区域择优拓储，为未来销售业绩的稳定增长奠定良好的基础。
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核心城市市场持续改善，销售贡献占比明显提升
2024年9月底中央政治局会议明确房地产“止跌回稳”目标，随后一揽子新政加快落地，核心城市迅速跟进落实，出台放松限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普宅标准、优化税收等支持性政策，市场预期及购房者信心有所改善，市场成交活跃度明显提升。2024年房地产企业继续向一二线核心城市高度集聚，重点城市销售贡献占比有所提升。
图：2022-2024年代表房企1各等级城市销售额分布
1.代表企业：保利发展（600048）、中国海外发展、绿城中国、华润置地、万科、招商蛇口（001979）、越秀地产、滨江集团（002244）、华发股份（600325）、龙湖集团、中国金茂、金地集团（600383）、保利置业、中交地产、大悦城（000031）、首开股份（600376）、美的置业、新城控股（601155）、厦门国贸（600755）、华侨城
2024年房地产企业强化深耕核心城市，一线城市市场修复较快，销售贡献占比明显提升。从代表房企重点项目销售情况来看，在降首付、降利率、放松限购、取消普宅标准、税费优惠等利好政策刺激下，一线城市市场销售表现较好通弘网 ，销售额占比上升4.0个百分点至32.1%；二线城市占比下降2.5个百分点至53.4%，仍是主要销售来源；三四线城市销售额占比下降1.5个百分点至14.5%。
图：2022-2024年代表房企重点城市销售贡献率
从代表房企重点项目销售情况来看，代表房企销售额排名前5、前10及前20的城市，近三年其销售贡献率逐年上升，2024年分别升至39.1%、58.0%、77.7%，可见销售前10城市销售贡献占比已近六成，前20城市销售贡献占比超七成。
图：2024年代表房企销售贡献率高的重点城市
具体来看，上海、北京、广州、杭州、南京、成都、深圳等城市的销售贡献占比靠前。一线城市中上海、广州和深圳销售贡献占比分别提升1.7个、1.5个和1.5个百分点，北京销售贡献占比提升0.4个百分点。二线城市中南京、成都销售贡献占比分别提升0.4个和0.3个百分点。
投资上高度集聚核心城市，补充优质土地资源确保项目去化
自2021年下半年房地产市场调整以来，近几年土地市场持续低温运行，2024年，尽管政府不断加大优质地块推出力度，但除北上杭等热点城市外，多数二线及三四线城市房企投资意愿仍偏弱。从投资态度上房地产企业拿地愈加审慎，从投资分布上来房地产企业仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略，聚焦核心城市优质地块以确保项目去化成为房企普遍策略。
图：2022-2024年代表房企拿地城市等级面积分布情况通弘网
从城市等级分布来看，一线城市拿地占比提升明显，二线城市仍是布局主要区域。代表房企的新增土储权益面积中一线城市占比近三年逐年上升，2024年升至28.4%；二线城市占比达到62.8%，较上年减少0.8个百分点；三四线城市占比则减少3.6个百分点至8.8%。
图：2024年代表房企拿地重点城市分布情况
图：2024年代表房企拿地的重点城市
2024年全国土地市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。杭州、西安、上海、北京、广州、成都等核心城市土地热度继续升温。代表房企高度聚焦重点核心城市，补充优质土地储备资源。2024年代表房企拿地前5城市规划建筑面积占比51.2%，前10城市占比已达71.1%，较上年分别增长8.2和9.0个百分点。可见企业在布局城市广度上有所收缩、深度上有所加剧。
核心城市土拍情绪升高，成交楼面均价及溢价率均有所上行
2025年以来，核心城市优质地块供应节奏加快，叠加房企实施聚焦深耕策略，积极补仓拿地，北上深以及杭州、成都等热点城市土地市场热度较高，成交楼面均价及溢价率均有所上行。2025年一季度，300城住宅用地出让金同比增长超两成，溢价率提升至13.6%，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%、29.0%，较去年同期分别增长25.7个、20.5个百分点；成都、苏州平均溢价率超20%，较去年同期分别增长14.8个、4.4个百分点；北京、杭州、成都等地成交楼面价创新高。
表：2025年一季度重点城市高溢价成交地块
具体来看，一季度，上海共计成交14宗宅地，10宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%；北京一季度共出让11宗宅地，海淀东朱房两宗地、树村及朝阳三间房组团地块均溢价成交，且成交总价均在70亿元以上；成都出让32宗宅地，14宗溢价，有8宗溢价率超30%。但也应警惕，高价拿地可能导致企业利润进一步压缩，若项目去化不及预期将加大企业资金压力，房企投资仍需保持理性。
审慎投资、聚焦深耕城市优质地块，精耕细作、发挥自身竞争优势
2025年以来，核心城市在政策优化、优质供给增加及土地市场回暖的带动下，市场情绪有所修复，但全国市场仍尚未完全企稳。今年政府工作报告首次将“稳住楼市”纳入总体要求，并明确“好房子”建设方向，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。在此背景下，房地产企业一方面应把握“止跌回稳”政策窗口期，紧抓销售与回款，另一方面仍应审慎投资，聚焦深耕城市优质地块，避免高价地风险。
表：重点房企投资策略
资料来源：企业2024年年报，中指研究院综合整理
从重点房企投资策略来看，头部房企保持聚焦核心、精准投资的策略，如龙湖继续坚持在核心城市的投资布局；招商在开发业务方面，精挑细选聚焦核心城市核心地段优质项目；越秀继续坚持“精准投资”和“量入为出”的稳健投资策略。同时，打造“好房子”也成为房企重要发展点，如中海提出将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”；绿城着力产品进阶，巩固发展优势。促进“好房子”实践成果的推广及应用等。
由此可见通弘网 ，在未来的发展过程中，房地产企业仍应保持精准投资、聚焦重点城市的战略，高度聚焦重点核心城市中的优质地块。核心城市在城市人口、产业经济等方面具备显著优势，这些因素为房地产市场提供了长期稳定的支撑。然而，在核心城市拿地时，企业需保持理性，避免盲目追逐高价地块，以降低投资风险。同时，企业应依据自身品牌定位、资源禀赋和市场经验，在熟悉的领域深耕细作，充分发挥自身的竞争优势。
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